Gnarp Fastighets AB

Hyreshöjningen i 2024 hamnade på 5,2% med start 2024-05-01Vi har haft problem med en person som gravt misskött sin lägenhet. Efter att äntligenkunnat avhysa personen i januari 2024 pågår nu renovering. Uppskattad kostnad blir ca 200tkr men vi räknar med att kunna få tillbaka pengarna då personen i fråga har en borgenärsom hittills betalat de fakturor vi skickat.Pizzerian har bett att få bygga ut restaurangen (de står i så fall själva för finansieringen). Viför en dialog med dem om detta. Om det blir verklighet kommer vi att höja hyran.Förväntningar inför framtidenVi har gått igenom en period med dyra underhållskostnader i kombination med inflation och högaräntor. Vår bedömning är dock fortsatt att den underliggande ekonomin i fastigheten är väldigt god.Ett omfattande vägbygge planeras mellan Kongberget och Gnarp. Motorvägen ska förbättras.Detta bedöms som positivt för Gnarp och Gnarp Fastighets AB. Pendlingstiden till Hudiksvallminskar och behovet av boenden ökar (under byggnationen). Även pizzerian förväntaspåverkas positivt. Byggstart planeras till 2028.RiskerVi har sedan start 2019 sett räntehöjningar som den största risken i bolaget. För att minimeradenna band vi de initiala lånen på mellan 3-5 år. Ett av lånen har nu lagts om och ytterligarelån ska förhandlas om i 2025. Vi har även i framtiden en konservativ syn på vår belåning ochkommer sträva efter låg skuldsättning och bundna räntor.

År 2022 har präglats av hög inflation, stigande räntor, höga el- och driftkostnader. Utöver det har vi dessutom (i likhetmed 2021) genomfört en hel del större renoveringar. På den positiva sidan kan sägas att vi under året höjt intäkternamed 6%.Viktiga händelser under året:• Vi har under året haft låg omsättning av hyresgäster och god efterfrågan på vakanta lägenheter. Under överskådligtid bedömer vi risken för långvariga vakanser som låg.• Vi ”ärvde” från den tidigare förvaltningen tre destruktiva hyresgäster som spred oro bland övriga hyresgäster ochdrev stora kostnader. Vi har under lång tid fört processer för att säga upp dessa kontrakt och få dem avhysta. Detta ärnu helt klart och alla kostnader är tagna så väl som helrenovering av lägenheterna.• Avtalet med Bardakci restaurang HB har förlängts med ytterligare 5 år. Samtliga villkor från det ursprungliga avtaletfortsätter gälla, vilket innebär 2% årlig hyreshöjning.• En generell höjning av hyrorna med 1,5% gjordes i augusti med hänvisning till allmännyttans hyreshöjning.• Rörelsekostnaderna (exklusive avskrivningar) har i 2021 ökat till 774 kr/m2 jämfört med 707 kr/m2 i 2021. Dessautgörs av såväl investeringar för framtiden som ökade driftkostnader.Större investeringar:• Byte av ventilationssystem i ytterligare ett av husen• Helrenovering av två lägenheter• Helrenovering av ett badrumStora kostnader:• Markant höjda el- och vattenpriser (dock har vi lyckats hålla förbrukningen på en bra nivå)• Höga kostnader relaterat till avhysning av tre hyresgäster• Vi har med facit i hand haft en bra finansieringsstrategi där lånen bundits mellan 3-5 år. Detta gör att de höjdaräntorna ännu inte börjat påverka oss.Låneöversikt per den 2023-05-19:Lån 1) 2,809 msek förfaller 2023-05-31 (fast ränta 2,0%)Lån 2) 2,809 msek förfaller 2025-05-31 (fast ränta 2,15%)Lån 3) 1,446 msek förfaller 2026-05-31 (fast ränta 1,9%)Lån 4) 2,187 msek förfaller 2026-11-30 (fast ränta 1,99%)Lån 5) 0,23 msek (rörlig ränta 6%)• Vi har under året förvärvat en fastighet i Torsby. Det nya bolaget heter Fryksdalen bostäder AB och ägs av sammamoderbolag, Ellström Fastighets AB. För att täcka kostnader i samband med förvärvet gjordes ett koncernbidrag på 200tkr från Gnarp Fastighets AB till Ellström Fastighet & Finans AB. Detta sänker resultatet i Gnarp Fastighets AB medmotsvarande summa.Förväntningar inför framtidenVi går igenom en period med höga underhållskostnader, något som även fortsätter i 2023. Vår bedömning är dock

Händelser efter rapporteringsperioden:• Hyreshöjningen i 2023 hamnade på 3,5% med start 2023-04-01• Vi har startat byte av ventilationssystem på ytterligare en byggnad. Kostnad för detta förväntas bli ett parhundratusen kronor och kommer belasta 2023 års resultat.